Munduko tratatu politiko nagusiek jasotzen dute etxebizitza duin eta kalitatezko bat izateko gizaki orok duen eskubidea. Hala jasotzen du Nazio Batuen Giza Eskubideen Aldarrikapen Unibertsalak bere 26. artikuluan. Hala jasotzen dute demokrazia liberal-kapitalistako Estatu gehienen konstituzioek ere, Espainiar Estatuko Konstituzioak barne, zeinak bere 47. artikuluan herritar orori "etxebizitza duin eta egoki" bat izateko eskubidea aitortzen dion. Halaber, eskubide hau betearaztea erakunde politiko publikoei esleitzen badie ere, artikulu hori inolako berme juridikorik gabekoen artean sartzen da. Hau da, inork ezin dezake helegite bat aurkeztu epaile baten aurrean bere etxebizitza eskubidea bete dadin.
Era berean, gizakia izatez abenturazalea izan badaiteke ere, izaki komunitarioa ere bada, eta bere bizitzan zehar sortzen dituen harreman ezberdinen arabera moldatzen du bere bizitokia. Horien artean, askok bere herri edota auzoan hazi eta bizi nahi izaten dute. Baina faktore askok baldintzatzen dute aukera hori askatasunean hartu ahal izatea, etxebizitza eskaintza eta horren kostu ekonomikoa tarteko. Horrela, egungo kezka sozial nagusienetakoa bihurtzen ari da bere etxebizitza utzi behar duten edota lehen etxebizitza bat izatera igaro ezin dezaketen gazte askoren errealitatea.
Izan ere, etxebizitza politikoki eskubidea bada ere, hitzaurre eta diskurtso potoloetatik aterata, etxebizitza merkatuko beste merkantzia bat gehiago da. Saldu, erosi eta espekulatu egin daiteke. Horregatik, estatistika indize publiko nagusiek etxebizitza ez dute jasotzen kontsumo familiarrerako behar material gisa, kontsumo prezioen indizetik at kokatuz horren prezioa, inbertsio aktibo gisa baizik. Noski, inbertsio aktibo izateak, aurretik diru kopuru bat izatea suposatzen du, gazte askorentzat diru kopuru hori eskuratzea geroz eta zailago bihurtuz. Horrela, 2021. urteko Eusko Jaurlaritzaren azken etxebizitza beharrei eta eskariari buruzko inkestak Euskal Autonomia Erkideagoan (EAE) lehen etxebizitza baten beharra zuten 130.000 biztanle baino gehiago zenbatu zituen. Horietatik, 100.000 inguru 18 eta 44 urte bitarteko biztanleak ziren.
Zumaia ez da arazo honetatik salbu den herria. Azken urteetan etxebizitza eskariak gora egin du, turismoaren etorrerak gora egin duen bezala. Zumaia bizitzeko edota udako bigarren etxebizitza izateko gero eta erakargarriagoa bihurtzen ari den herria bilakatzen ari da. Baina horrek badu bere alde iluna: alokairu eskaintzaren agortzea eta horren prezioen igoera amaigabea zein etxebizitza berrien prezioen igoera. Beraz, areagotzen ari da jada etxebizitza zutenen eta egun erosi edota alokatu nahi duten herritar horien arteko arrakala.
Jabedunen erregimenari eutsiz Espainiar Estatuko frankismo amaierako eta ondorengoko erregimen sozialak etxebizitza jabetza izan du oinarri. Espainiar ongizateestatuaren funtsean dago, zerbitzu publiko eta soldata handiak izatea baino, langile familien egonkortasun ekonomikoa mantenduko zuena etxebizitza jabetza izatea, horrek sortutako errentak familien errentaren zati handi bat suposatuz. Jose Luis Arrese ministro frankistak esaldi famatu batean laburtu zuen: "Jabedunentzako herrialde bat, ez proletarioentzako".
Etxebizitza eraikuntza sektorea Espainiar Estatuan garrantzia handienetako sektore ekonomikoa izan da trantsizio garaitik egunera arte. Etxebizitzen prezioa artifizialki eta hainbat finantza trikimailuri esker puzten joan zen denboran zehar, 2008ko finantza krisiarekin batera lehertu zen arte. Orduan hasi zen "etxe jabedunen demokrazia" hori kolokan jartzen. Hala ere, oraindik ere, EAEn nagusi den etxe edukitze-erregimen ohikoena jabetzarena da. Eustaten datuen arabera, EAEn 2021ean familien ehuneko 84,5ek etxebizitza jabetzan zuten. Baina, azken hamarkadan, jabedunen erregimen hau higatzen joan da motelki, 2011 eta 2021 artean alokairuan zeuden maizterren kopurua ehuneko 5,3 puntu igo baita. Etxebizitza jabeen kopurua ehuneko 1,4 jaitsi da denbora tarte berean.
Etxebizitza erregimenaren aldaketa horrek joera ezberdinak izan ditu eskualdez eskualde. Azken hamarkadan turistifikazio prozesu bat bizi izan duten euskal kostaldeko eskualdeetan nabarmen igo da alokairuan bizi direnen kopurua. EAE osoko alokairu igoera handiena izan duen eskualdea Donostialdeakoa da, ehuneko 8,5 puntuko igoerarekin. Urola Kosta igoera handiena bizi izan duen hirugarren eskualdea da, alokairuek 6,4 puntuko igoera jasan baitute. Igoera hori kostaldeko herriek bultzatu dute: Zarautzek, Zumaiak eta Oriok. Ez soilik alokairu kopuruan, baita horien prezioen igoeran ere; Zumaian, alokairuaren prezioa –2022 amaierako datuei jarraiki–, eskualdeko batez bestekoa baino ehuneko 3,5 puntu altuago kokatu baitzen.
Zumaian etengabea izan da alokairu prezioen igoera, 2016tik 2022ra ehuneko 25,4 puntuko igoera erregistratuz, zenbatutako kontratu berrien hileko batez besteko alokairu-errentaren bilakaera 600 euro inguru izatetik 770 eurotik gora kokatzeraino. Errealitatea hori izanik, Zumaiako Iñaki Ostolaza alkateak adierazi du udalaren erantzuna izango dela alokairuak ordaindu ahal izateko dirulaguntzak handitzea eta horien prezioa erregulatzen jarraitzea: "Azken agintaldian alokairu laguntzak bikoizteaz gain, etxebizitza bulegoa zabaldu dugu udaletxean. Etxe hutsak alokairura bultzatzeko, etxebizitza bulegoa etxe hutsen jabeei eskura dituzten programa eta laguntza ezberdinak azaltzeaz arduratuko da. Bestalde, etxebizitza babestuen promozio berriak adostu ditugu Eusko Jaurlaritzarekin, alokairu publikoari bultzada ematea helburu dutenak".
Madrilgo Parlamentuan onartu berri den Etxebizitza Lege berriak alokairua erregulatzeko beste tresna batzuk ematen ditu. Hala nola, garestitze handia jasan duten zonaldeak "tentsio handiko eremu" izendatzea, bi baldintza betetzen badira: batetik, hipoteken edo alokairuen kostua familien batez besteko errentaren %30 baino handiagoa izatea; eta, bestetik, etxebizitzaren salmenta edo alokairu prezioa gutxienez Kontsumo Prezioen Indizea (KPI) baino hiru puntu gehiago igo izana azken bost urteetan. Udal arduradunek oraindik ere ez dakite aukerarik izango ote duten Zumaia tentsio handiko eremu gisa izendatzeko, baina Ostolazak adierazi duenez, "saiatuko gara hori horrela izaten, tresna berriak behar ditugulako etxebizitza prezioetan eragiteko".
Zentzu horretan, udalari pauso gehiago eskatzen dizkio Zumaiako Etxebizitza Asanbladako kide Manu Aizpuruak: "Dirulaguntzak ugaritzea, Babes Ofizialeko Etxebizitzen eskaintza ugaritzea sustatzea, etxebizitza turistikoak mugatzea, alokairu sozialak bultzatzea edota etxe hutsei irteera ematea". Hala ere, ez du uste horrekin nahikoa izango denik etxebizitzaren problematikari behin betiko konponbide bat emateko, horiek "konponbide partzialak" baino ez baitira eta ez baitiote arazoari "errotik heltzen". Hala, Aizpuruak udalari eskatu dio "dituen tresna guztiak erabiltzeko".
Turismoaren eraginak
Argi dago Zumaiak hazkunde handia bizi izan duela jasotako turismoari dagokionez azken hamarkadan. Orokorrean, Gipuzkoako kostaldeko herri guztiek bizi izan dute hazkunde hori eta, 2019an, pandemia hasi aurretiko urtean, bisitari kopuruan eta horiek egindako gastuan errekorra erregistratu zen Gipuzkoan. Gastu turistikoak Gipuzkoako ekonomia osoaren %8 baino gehiago suposatzen du egun, Bizkaian eta Araban duen pisua baino nabarmen gehiago.
Turismoak, ordea, badu bere alde negatiboa, turistifikazio prozesu bat jasaten duten lurraldeek euren ekonomia oso aldakorra den sektore baten berezitasunei lotzeko arriskua baitute. Era berean, enplegu prekarioen zabaltzea, kaleen eta aparkalekuen saturazioa edota ingurugiro naturalaren kaltetzea dakarte. Etxebizitza eskaintzan eta prezioen bilakaeran ere eragin nabarmena du turismoak. Fenomeno honetan, aipagarria da etxebizitza turistikoen eragina. Izan ere, Airbnb bezalako plataforma digitalen bidez, asko erraztu da etxebizitza pribatuak merkatu turistikora atera eta ostatu gisa eskaintzeko aukera. Horrela, hiri eta herrietako zentroetako alokairu eta salmenta prezioak igo egin dira, eta hedatu egin da bertako biztanleak auzo horietatik periferiara edota inguruko herrietara kanporatzeko joera.
Europako eta Euskal Herriko hiriburuetan Airbnb enpresak kudeaturiko pisuak errealitate turistiko bihurtu dira, jabeei beren pisua denbora luzeko alokairu ohikoan baino errentagarritasun tasa aski handiagoak eskaintzen baitizkio plataformak bultzatzen duen denbora laburreko alokairu turistikoak. Ian Brossat-ek –Parisko alkateorde izandakoa etxebizitza sailean– ondorioztatu zuen Frantziako hiriburuan jabeek Airbnb bidez beren etxebizitza alokatuz gero, urtebetean lau aldiz irabazi gehiago lortzen zutela denbora luzeko ohiko alokairuarekin alderatuta. Zumaiara ere iritsi da fenomeno hori, 44 etxebizitza turistiko baitaude, eta uda sasoian horien prezioa, kasurik merkeenean, 80 euro inguruan kokatzen baita gaua igarotzeagatik.
Zumaiako etxebizitza turistikoek etxebizitza parkearen ehuneko 0,93 suposatzen dute. Baina, Airbnb eta tankerako plataformek etxebizitza turistiko ilegalen ugaritzea ekarri dute, erregistroan halako zerbitzurik eskaintzeko izen emanda ez dauden baina plataformetan etxebizitza turistiko gisa eskaintzen diren horiena. Iñaki Ostolaza alkateak adierazi du jakin badakitela "lizentziarik gabeko kasuak" daudela herrian, baina horri aurre egiteko Eusko Jaurlaritzatik ekin behar dela, "Udalak ezin baitu Turismo Legeak araututako alor batean zigorrik ezarri". Bai, ordea, horien ugaritzeari mugak jarri, Zumaiako "etxebizitza planaren oinarrietako bat" izango dena, Ostolazaren hitzetan.
Hala ere, Aizpuruak adierazten duenez, Etxebizitza Asanbladak egindako jarraipen eta salaketa kanpaina, pegatinak eta pintaketak eginez etxebizitza turistikoak "markatzeko", erabakigarria izan zen udalak muga hori legez arautzeko. "Hurrengo agintaldian gurekin eta orokorrean zumaiar guztiekin problematika honen inguruan hitz egiteko prest egoteko eskatzen diegu, eta oraindik konpondu ez den problematika honi irteera posible ezberdinak bilatzea", gehitu du Aizpuruak.
Bigarren etxebizitzak
Alokairuaren prezioarekin gertatu bezala, etxebizitza berri zein erabilien eskaintza geroz eta garestiagoa da Zumaian. Gipuzkoako joera gorakorrari jarraiki, Zumaiako etxebizitzen salmenta prezio orokorra 250.000 eurotik gora kokatzen da jada. Adibidez, Idealista.com atarian –higiezinen salerosketarako agentzia erabiliena egun–, Zumaian eros daitekeen etxebizitza merkeena 150.000 euroko 60 metro kuadroko behe solairuko pisu bat da. Gainerakoak, prezio horretatik nabarmen garestiago eskaintzen dira.
Fotocasa agentziaren azterketan Zumaia merkatu "bero" gisa izendatuta dago
Etxebizitza turistikoak etxebizitza parkearen ehuneko 0,93 dira Zumaian
Real Advisor webguneak, etxebizitza merkatuaren azterketak egiten dituen agentziak, Zumaian merkatuan dauden batez besteko etxebizitzen prezioa ia 300.000 eurotan kokatzen du. Bestalde, Fotocasa agentziak egindako lurralde azterketan, Zumaia merkatu "bero" gisa izendatzen dute. Hau da, agentzia horrek etxebizitzen eskari ugari eta eskaintza nahiko urria eta garestia duen herri gisa definitzen du Zumaia.
Udalak onartzen du egoera hori, eta prezioen gorakadaren arrazoietako bat gaitasun ekonomiko altuagoa duten kanpoko biztanleek etxeak erostea dela uste du. "Gipuzkoa barnealdeko herri batzuk biztanleriari eutsi ezinda dabiltzan bitartean, kostaldekoak haziz doaz, eta horrek etxebizitzen, bai jabetzan bai alokairuan, eskaintza eta eskariaren arteko desoreka gehigarri bat dakar; izan ere, zumaiar batek ezin badu Zumaian eskaintzen den etxebizitza bat erosi edo alokatu, kostaldera bizitzera datozenek bete dezakete leku hori", aitortu du Ostolazak.
Datuak argiak dira: Gipuzkoan lehen etxebizitza gisa erabiltzen ez diren horien kopurua etxebizitza guztien ehuneko 6,1ean kokatzen den bitartean, Zumaian batez besteko hori etxebizitza guztien ehuneko 18 inguruan kokatzen da. Hau da, Gipuzkoako batez bestekoa hirukoizten du Zumaiak. Hori da merkatuaren berotze faktore nagusietako bat, eta egun turismoak baino eragin handiagoa duen faktoretzat adierazten du bai udalak, bai Etxebizitza Asanbladak. Zumaia leku erakargarria bihurtu da errenta ertain-altuko barnealdeko eta Euskal Herritik kanpoko jende ugarirentzat bai bertara bizitzera joateko, bai udara igarotzeko bigarren etxebizitza bat izateko helmuga gisa. Bitartean, Eustaten errenta datuen arabera, zumaiarren batez besteko errenta erabilgarria 2009tik hona geldialdi egoeran dago, ehuneko 1,1 puntu baino ez baita igo. Joera orokorra da hori, hots, soldaten geldotzea, bizitza kostuak gora egiten duen bitartean.
Horri aurre egiteko udalak eskaintzen dituen irtenbideak eskaintza handitzeko politikak bultzatzean eta gazteen aurrezte ahalmena handitzean oinarritzen dira. Ostolazaren hitzetan, "eman beharreko erantzunak ere faktore ezberdinetan eragiteko gaitasuna izan beharko du, eskaintza handitzeko, adibidez, etxebizitza babestu promozio berriak bultzatu, erabilera turistikorako etxebizitzen erregulazioa eta etxe hutsen jabeekin lanketa burutzea". Bestetik, "alokairurako dirulaguntzak eta emantzipazioa errazteko prezio mugatuko alokairu publikorako etxebizitza berriak eskaintzea".
Baina, etxebizitzen prezioari azken gorako bulkada emateko faktorea udaletik urrun dagoen botere-gune batetik dator. Azken urtean Europako Banku Zentralak burututako interes tipoen igoera etengabeak diruaren prezioa garestitzea ekarri du. Horri aurre egiteko banketxe gehienak euren hipoteken prezioa igotzen ari dira, euribor gisa ezagutzen dena igoz. Beraz, jada hipoteka bat dutenek, batez ere tipo aldagarrian dutenek, euren hilabeteko kuota nabarmen igotzen ikusi dute. Horrek, noski, etxebizitza jabetzan ez duten horiei erosteko gaitasuna zailtzen die, bankuek hipoteka emateko baldintzak gogortu baitituzte.
Etorkizun zaila
Merkatu faktore horiei begira etorkizuneko joera batzuk aurreikus daitezke, etxebizitza merkatuaren logikaren barruan kokatzen den merkantzia baita, eta kanpoan zein herrian bertan errenta maila ertain-altuko klase egoera dutenentzat, eta baliteke inbertsio enpresa batzuentzat ere, Zumaiak etxebizitzan inbertitzeko herri erakargarri izaten jarraituko du. Horrela, klase eta belaunaldi haustura bat emateko arriskua dago. Orain arte hori saihestu bada, zumaiar ugarik euren seme-alabei oinordetzan etxebizitza bat uzteko gaitasuna izan dutelako izan da. Baina, etorkizunera begira, eskaintza garestitzen segitzen bada eta kanpoko eskaria ez bada urritzen, baliteke errenta baxueneko zumaiar askok herritik kanpo bilatu behar izatea etxebizitza merkeago bat.
Gainera, hori erregulatzeko Udalak dituen eskumenak mugatuak dira, ezin baitu merkatu logikan guztiz esku-hartu. Horrela aitortu du Ostolazak berak: "Etxebizitza eskubidea bermatu beharrekoa da, baina egun indarrean dagoen merkatu egituren barruan eta udalak dituen eskumen mugatuekin, hori erabat bermatzea ezinezkoa da". Etxebizitza larrialdi egoera saihestu bada ere, etorkizun laburertainean Zumaia ez da gentrifikazio eta populazioaren kanporatze logikak gailentzetik salbu.